Как оформляется аккредитив при покупке квартиры?

Содержание

Как открыть банковский аккредитив при покупке квартиры

Как оформляется аккредитив при покупке квартиры?

Виктор, главный редактор. Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 27 октября 2017. Время чтения 6 мин.

Аккредитив – виртуальная банковская «ячейка», которая вскоре составит серьезную конкуренцию реальному депозитарному хранилищу. Деньги «замораживаются» на счету и выдаются только после регистрации квартиры или иной недвижимости на нового собственника. Несмотря на наличие минусов, у данной формы взаиморасчета есть важное преимущество – продавец гарантированно получит полную оплату по договору, если добросовестно выполнит его условия, и цена за это будет невелика.

При сделках с недвижимостью стороны стараются защититься от недобросовестности контрагента. Аккредитив в банке при покупке квартиры делает взаиморасчеты максимально безопасными. Кредитное учреждение само становится гарантом исполнения договора между покупателем и продавцом недвижимого объекта.

Что такое аккредитив в банке при купле-продаже квартиры, полезно знать всем, кто решил приобрести недвижимость или расстаться с ней. С данным способом расчета граждане знакомы хуже, чем с закладыванием денег в банковскую ячейку. Хотя у него есть ряд достоинств, зная о которых, многие предпочли бы рассчитаться именно так. Аккредитив, как и использование банковской ячейки, минимизирует риски сделки.

Аккредитив – это безналичная «ячейка». В банке открывается специальный аккредитивный счет (эта функция возлагается на приобретателя жилья), куда поступает денежная сумма за совершенную покупку. Затем она перечисляется на корреспондентский счет банка-исполнителя. Обычно это банк, где открыт счет продавца недвижимости. Как только квартира перейдет в собственность покупателя, а продавец это документально докажет, ему перечислят зарезервированные деньги на его банковский счет.

Стороны заранее договариваются, что купля-продажа будет осуществляться через банковский аккредитив. Обычно это указывается не только в содержании заключенного договора, но и в его названии. Документ так и именуют – «Договор купли-продажи квартиры № ___ (аккредитив)».

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с использованием аккредитива. Форма актуальна на сентябрь 2017 года.

Плюсы и минусы безналичного взаиморасчета

Соглашаясь на проведение сделки через аккредитивный счет, нужно представлять достоинства и недостатки подобного взаиморасчета.

Таблица 1. Преимущества и недостатки аккредитива

Преимущества Недостатки
Надежность и безопасность расчета между покупателем и продавцом Сделка проходит медленнее, чем при иных способах взаиморасчета
Не нужно проверять купюры на подлинность, оплачивая данную услугу банка Применяется сложный документооборот
Банк заинтересован в чистоте сделки, выполнении всех условий договора и тщательно это контролирует Если аккредитивный счет используется именно для сделки с квартирой, то некоторые банки (в частности, Сбербанк) взимают за это дополнительные комиссионные
При выполнении обязательств перед покупателем продавец гарантированно получает свои деньги Возврат денежной суммы покупателю возможен только через суд
Исключена пропажа денежной суммы (что возможно, например, при аренде банковской ячейки) Налоговые инспекторы узнают об этой сделке
При всех вышеперечисленных преимуществах открытие аккредитивного счета редко стоит дороже, чем аренда депозитарного сейфа, к которой добавляется оплата услуги по перерасчету денег Некоторые банки чрезмерно завышают стоимость такой услуги, из-за чего стороны выбирают иные методы взаиморасчета

Виды аккредитивов

Аккредитив является финансовым обязательством банка. Он обязуется выполнить поручение покупателя: выдать деньги продавцу недвижимости на определенных условиях.

Есть несколько видов аккредитива:

  • отзывной аккредитив – открывший его покупатель вправе в любой момент отозвать внесенную сумму и аннулировать счет (продавцы редко соглашаются на подобный вариант, так как перечисление им денег зависит от добросовестности контрагента);
  • безотзывный аккредитив – покупатель не вправе его аннулировать по собственной воле, без согласия продавца;
  • безакцептный аккредитив – после перерегистрации квартиры на нового владельца ее продавец может обращаться за получением «забронированной» суммы сам, без присутствия плательщика;
  • покрытый аккредитив – банк покупателя перечислил внесенную на аккредитивный счет сумму банку-исполнителю, и она остается у него весь срок действия аккредитива;
  • непокрытый аккредитив – банк-эмитент не перечисляет деньги, а дает право организации-исполнителю списать необходимую сумму с корреспондентского счета, открытого у «эмитента».

Важно! При сделках с квартирой аккредитив только безотзывной. Покупатель не сможет отозвать свои деньги раньше оговоренного срока без согласия продавца. Это право у него появится только в том случае, если продавец просрочит исполнение своих обязательств по договору купли-продажи.

Стоимость «аккредитивной» сделки

Эксперты называют примерную стоимость аккредитива в большом диапазоне – от 20 до 40 тысяч рублей. Вероятно, она будет снижаться, так как государство заинтересовано в проведении прозрачных сделок и будет их стимулировать. Но пока комиссии за использование при расчетах банковского аккредитива велики, хотя и сегодня ряд банков делают их вполне доступными.

Лидером по открытию аккредитивных счетов является Сбербанк. Действуют следующие тарифы:

  • 0,2% от внесенной на аккредитив суммы, если банк будет эмитентом и исполнителем в одном лице: минимальная сумма ограничена 1000 руб., максимальная – 5000 руб.;
  • 0,3% – если ему придется взаимодействовать с другими кредитными учреждениями;
  • + 2000 руб. – во столько обойдется обслуживание проводимой сделки.

Несколько другие расценки заявлены банком «ВТБ 24»:

  • 0,2% от общей суммы на аккредитиве за его открытие (неважно, будет ли взаимодействие со сторонними организациями);
  • 0,2% от суммы платежа – за исполнение поручения плательщика в отношении 3-го лица;
  • 0,2% от общей суммы – за ее изменение или коррекцию срока действия аккредитивного счета;
  • 1200 руб. – за преждевременный отзыв аккредитива.

«Промсвязьбанк» – еще одно топовое кредитное учреждение России. На своем сайте оно предпочитает называть аккредитив «электронной ячейкой» и предлагает гражданам воспользоваться ею всего за 2500 руб. (вне зависимости от размера вносимой суммы).

Особенности совершения сделки

Аккредитив подразумевает открытие банковского счета, куда покупатель вносит денежную сумму, равную стоимости приобретаемой им квартиры. Этому предшествует:

  • составление и подписание договора купли-продажи, предусматривающего расчет через аккредитивный счет;
  • подача покупателем заявления в банк, где он просит открыть ему аккредитивный счет.

В договоре купли-продажи при такой форме передачи денег указывают:

  • какой банк открывает аккредитив покупателю жилья (банк-эмитент);
  • какой банк выдаст продавцу деньги (банк-исполнитель);
  • кто является получателем «забронированной» денежной суммы;
  • какие документы обязан предоставить банку продавец, в какой срок;
  • кто из сторон несет расходы по открытию аккредитивного счета (обычно покупатель это делает за собственные средства, хотя стороны могут договориться как угодно);
  • в какой срок покупатель должен открыть аккредитив и внести на него деньги;
  • его ответственность за нарушение срока (в договоре указывается размер неустойки за каждый день просрочки).

Рис. 2. Образец договора купли-продажи квартиры через аккредитив

Внимание! Покупатель и продавец недвижимости предварительно решают, будут ли они работать с одним банком или с разными кредитными учреждениями. Если у продавца счет открыт в той же финансовой организации, где оформлен аккредитив, то этот банк будет исполнителем и эмитентом одновременно.

После того как аккредитивный счет открыт, а деньги положены, банк-эмитент обязан проинформировать об этом продавца. С момента внесения покупателем денег его обязательства по договору купли-продажи считается исполненными. Чтобы получить эту сумму, продавцу нужно исполнить свою часть соглашения (передать квартиру в собственность плательщика). Его действия ограничиваются во времени – в заявлении покупателя на открытие аккредитива и в договоре купли-продажи указывается, в какой срок он должен это сделать.

Исполнив обязательство, получатель зарезервированных денег предъявляет банку-исполнителю договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре. Возможно, стороны договорятся, что ему нужно представить и иные бумаги. Исполняющая кредитная организация проверяет их несколько дней. Когда она убедится, что все в порядке, деньги с корреспондентского счета банка отправляются на собственный счет продавца.

Расчеты с использованием аккредитива производятся только в безналичной форме. Банковская организация отвечает за соблюдение условий, обозначенных в договоре купли-продажи. Также она несет ответственность за то, чтобы покупателем были предоставлены нужные документы и в полном комплекте.

О том, как провести сделку с использованием аккредитива, расскажет видеоконсультация эксперта:

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/akkreditiv-pri-pokupke-kvartiry/

Покупка квартиры через аккредитив

При приобретении жилой недвижимости используются разные способы расчетов. Они предполагают наличную и безналичную оплату, внесение суммы частями и др. И одним из вариантов расчетов при покупке квартиры является аккредитив – безналичная форма расчета. В этом случае финансовая организация выступает гарантом завершения сделки между продавцом и покупателем.

Читайте также  Где прописываться после покупки квартиры?

Как и в случае с банковской ячейкой, оплата за объект будет осуществлена только после регистрации перехода права в Росреестре. При аккредитиве покупатель открывает текущий счет, на который кладутся средства за покупаемую недвижимость. После перерегистрации права собственности сумма переводится на счет продавца. По сути, это та же ячейка, только расчеты производятся в безналичной форме.

Аккредитив как аналог ячейки делает сделку более безопасной. Кроме того, это выгодно государству, поскольку появляется возможность контролировать большие денежные потоки. По мнению чиновников, такие шаги должны помочь в борьбе с теневым рынком. Прежде всего, это относится к физическим лицам, поскольку юридические и так все расчеты осуществляют безналичным способом.

Общие сведения

Аккредитив, как уже известно, это своего рода банковская ячейка. Покупатель так же кладет средства, необходимые для оплаты квартиры, которая производится только после перехода всех прав, заверенных в Росреестре. При этом деньги, положенные на счет на условиях аккредитива, нельзя снять по собственной инициативе (исключение составляют только те случаи, когда сделка не состоялась). При таком способе оплаты продавец может быть уверен в том, что с течением времени финансовое положение покупателя не ухудшится.

Чтобы открыть аккредитив, между банком и клиентом заключается договор. Но перед этим покупатель должен написать заявление на имя финансовой организации. Оно содержит:

  • данные о продавце и покупателе;
  • описание объекта, являющегося предметом сделки;
  • планируемую сумму аккредитива.

Сам договор должен включать перечень документов, которые необходимы для реализации платежа, тариф за обслуживание банковской услуги и другие важные пункты. Так, в нем прописываются:

  • обязательства сторон;
  • ответственность участников друг перед другом;
  • порядок прекращения взаимоотношений.

Помимо этого, следует установить срок аккредитива. Он может быть любым. Если сделка по продаже не завершится до его истечения, сотрудничество с банком можно продлить.

Типы аккредитивов

  1. Безотзывной. После открытия его невозможно отозвать в одностороннем порядке. Условия таковы, что часть суммы перечисляется продавцу в виде аванса до оформления прав на имущество покупателем. Этот способ платежа получил название «аккредитив с красной оговоркой».
  2. Отзывной. Покупатель может в любой момент отозвать внесенные средства и аннулировать счет. Однако продавцы крайне редко соглашаются на такой вариант.
  3. Безакцептный.

    После перерегистрации жилья продавец может обратиться за получением суммы без присутствия покупателя.

  4. Покрытый. Его суть заключается в том, что вся сумма сразу перечисляется на счет банка-исполнителя, однако воспользоваться средствами продавец сможет только после полного завершения сделки.
  5. Непокрытый.

    Банк, в котором покупатель открыл счет, не переводит деньги, а дает право финансовой организации, с которой сотрудничает продавец, списать необходимую сумму.

Основные преимущества

В первую очередь, аккредитив служит гарантией совершения сделки купли-продажи как жилой, так и коммерческой недвижимости. По данной схеме продавец обычно получает деньги после перерегистрации права собственности. Так оба участника сделки защищены от основных рисков:

  • покупатель защищен от того, что продавец, получив деньги, передумает отчуждать жилье, откажется выселяться или не станет заниматься перерегистрацией;
  • продавец получает уверенность в том, что средства поступят в полном объеме в срок, установленный договором;
  • продавцу не надо проверять сумму;
  • нет жестких сроков доступа к деньгам, как в случае с ячейкой.

Если сделка не состоялась, средства возвращаются покупателю. То же самое происходит и в том случае, когда право собственности на недвижимость еще не зарегистрировано, а срок действия аккредитива уже истек. Прежде чем открыть аккредитив, банк проверяет, зарегистрирован ли договор купли-продажи. Кроме того, осуществляя расчет через аккредитив при покупке квартиры, отпадает необходимость в пересчитывании денег на месте.

Основные недостатки

Раньше данная услуга имела высокую стоимость. Теперь цена снижается, и уже стала адекватна аренде ячейки. Также к сложностям относится не всем понятный документооборот. К примеру, финансовая организация может потребовать все документы на недвижимость, а также подтверждение принадлежности денег покупателю недвижимости. При этом нужно найти надежный банк, поскольку не каждый из них согласится открыть для покупателя аккредитивный счет.

Схема расчетов по аккредитиву

  1. Сторонами подписывается договор купли-продажи квартиры, в котором указывается порядок расчета через аккредитив.
  2. Покупатель идет с договором в банк, где составляет заявление на открытие аккредитива. В нем прописываются условия его закрытия, а также перечисляются документы, необходимые для получения средств. Эти же условия стоит прописать в договоре купли-продажи.
  3. После подписания соглашения на обслуживание покупатель кладет на счет определенную сумму.

  4. Продавец получает уведомление от банка об открытии счета покупателем, условиях его закрытия и о зачислении средств.
  5. Стороны посещают Росреестр для перерегистрации права собственности на покупателя.
  6. Когда документы готовы, продавец предоставляет банку договор купли-продажи (или другие документы, прописанные в условиях закрытия аккредитива) с печатью регистратора. После этого он может получить положенные ему деньги.

Стоит отметить, что при продаже квартиры наиболее актуален безотзывной аккредитив.

Это значит, что покупатель не сможет забрать деньги со счета в течение срока, достаточного для перерегистрации права собственности.

Безналичная форма расчета – современный и удобный способ взаимодействия участников сделок с недвижимостью. Кроме того, покупка квартиры при помощи аккредитива защищает от многочисленных попыток мошенничества. А гарантом чистоты и безопасности в данном случае выступают банки. Несмотря на то, что их услуги могут стоить недешево, нередко такие расходы идут во благо как покупателю, так и продавцу.

Если затрудняетесь с выбором банка, сомневаетесь в юридической чистоте предстоящей сделки или не знаете, как правильно составить договор купли-продажи, обращайтесь в агентство «Твоя квартира». Квалифицированные специалисты возьмут на себя решение всех важных вопросов и помогут вам приобрести квартиру мечты.

Источник: http://www.ankvartira.ru/page38.html

Аккредитив при покупке недвижимости: 5 причин использования

Чтобы при покупке недвижимости не возникло ненужных рисков, клиенты нередко обращаются в банк и пользуются услугой так называемого аккредитива. Это специальный вид банковской операции, в результате которой продавец получит на руки деньги только после окончательной регистрации документов и оформлении права собственности на нового владельца. О преимуществах и стоимости услуги в разных банках подробно рассказывается далее.

Как работает аккредитив: пошаговая инструкция

Очевидно, что основной риск при приобретении новой квартиры, дачи, загородного дома или любого другого недвижимого объекта состоит в том, что впоследствии могут возникнуть проблемы с:

  • передачей денег от покупателя продавцу;
  • регистрацией права собственности.

Например, может оказаться, что в квартире прописан несовершеннолетний или же она была приобретена по материнскому капиталу, поэтому ребенок имеет право на свою определенную долю и т.п. Поэтому, чтобы избежать возможного мошенничества недобросовестного продавца, целесообразно обратиться в банк, который выступит посредником сделки купли-продажи. В этом и состоит суть услуги.

Более корректно говорить не «аккредитив», а «оплата по аккредитиву», поскольку речь идет о конкретной банковской операции (транзакции) по оплате товара (в данном случае объекта недвижимости).

В общем виде схема банковской операции следующая:

  1. Покупатель (в данном случае он выступает аппликантом) и продавец (он является бенефициаром) заключают обычный договор, в котором указывается, что расчет будет производиться с аккредитивом (при посредничестве банка). После этого покупатель обращается в банк и подает заявление для того, чтобы оформить эту услугу.
  2. Одновременно покупатель вносит всю нужную сумму за квартиру или другой объект недвижимости, которая предусмотрена по договору. Эта сумма кладется на специальный счет и пока остается в банке.
  3. Затем покупатель уведомляет продавца о том, что он уже положил сумму на счет, т.е. открыл аккредитив.
  4. После этого продавец передает все необходимые документы на квартиру, а покупатель регистрирует право собственности в местном отделении Росреестра. Сделка проводится при личном участии обеих сторон; допускается участие представителя, действующего на основании нотариально заверенной доверенности.
  5. Наконец, только после этого продавец приходит в банк, предоставляет соответствующие документы и получает со счета всю сумму сразу. Сделка купли-продажи и услуга аккредитива при покупке недвижимости с этого момента считаются исполненными в полном объеме.

Прежде чем планировать операцию продавец и покупатель должны детально согласовать все свои действия и прописать их в соответствующем договоре. Важно обозначить, кто именно будет оплачивать услугу, в какие сроки и при каких условиях она будет проведена и т.п.

Виды аккредитива

Организовать продажу объекта при официальном посредничестве банка могут любые лица:

  • частные граждане;
  • индивидуальные предприниматели;
  • коммерческие организации;
  • некоммерческие объединения;
  • представители государственных и муниципальных органов.

Таким образом, физическому лицу можно осуществить покупку квартиры или другой недвижимости и воспользоваться при этом аккредитивом для гарантии чистоты всех расчетных операций. Прежде чем обращаться в банк, полезно получить общее представление о том, какие именно виды аккредитивов существуют, чтобы подобрать для себя наиболее оптимальный:

  1. Отзывной – в этом случае условия могут быть изменены или даже отменены банком на основании заявления одной стороны, которая отзывает свою просьбу (т.е. без согласия другой стороны).
  2. Безотзывной – банк не может изменять условия без получения взаимного согласия обеих сторон: именно этим видом услуги пользуются чаще всего.
  3. Револьверный – в этом случае сумма перечисляется не сразу, а частями (т.е. несколькими переводами, поступающими в заранее определенные сроки). Этот вид используется для снижения общих трат на банковскую комиссию.

Выделяют и многие другие виды аккредитива (например, покрытый и непокрытый, с красной оговоркой, кумулятивный и некумулятивный), однако они не используются в практике при покупке недвижимости частными лицами.

Преимущества и недостатки услуги

Если регистрации сделки прошла, это говорит о признании ее законности со стороны государства. Поэтому фактически и юридически только с этого момента операцию купли-продажи можно считать совершенной в полном объеме. А значит, и передача денежных средств также возможно только после регистрации. Поскольку аккредитив позволяет соблюсти именно такую последовательность действий, в этом и состоит его основная польза. Общие плюсы и минусы описаны в таблице.

стороны сделки плюсы минусы
для продавца гарантия получения денежных средств от покупателя
  • дополнительные расходы на банковскую комиссию;
  • необходимость дополнительного ожидания, оформления документов
для покупателя
  • гарантия юридической чистоты объекта;
  • гарантия получения объекта (продавец не может уклониться от сделки)

Очевидно, что юридические гарантии, которые возникают в результате использования аккредитива при покупке недвижимости, дают существенно больше преимуществ, чем недостатков. Поэтому продавец и покупатель в каждом конкретном случае должны сами принять ответственное решение: подвергать себя опасности и экономить на этой банковской услуге или же обеспечить себе юридическую чистоту сделки со всеми вытекающими отсюда плюсами.

Эксперты рынка недвижимости в целом сходятся во мнении, реализация оплаты по аккредитиву полностью обоснована, если стороны сделки не знакомы друг с другом или же речь идет о сложном объекте недвижимости (несколько собственников, с долей несовершеннолетнего, вступление в наследство, квартира, купленная за материнский капитал и т.п.).

5 рисков, которые нейтрализует банк-посредник

При совершении любой операции с недвижимостью обе стороны, к сожалению, подвергаются определенным рисками, которые можно и нужно предвидеть заранее. Особенно это важно в тех случаях, когда речь идет о суммах, которыми недопустимо рисковать (например, продажа единственного жилья с целью покупки новой квартиры или дома).

Если обратить внимание на общую схему сделки, нетрудно понять, что само по себе подписание договора купли-продажи и достижение полного согласия между сторонами (пусть даже и подтвержденного письменного) еще не гарантирует чистоты всех операций по проведению расчетов.

Очевидно, что проблемы с проведением расчета могут возникнуть между этапами 3 и 5. Например, покупатель передал квартиру, а продавец отказывается рассчитаться, найдя «вескую» причину. Или же наоборот: продавец рассчитался, но покупатель отказался от сделки. Таким образом, применение аккредитива позволяет устранить такие риски:

  1. Срок регистрации договора в органах Росреестра, после которого покупатель становится полноправным собственником, занимает 11 рабочих дней. Если договор подписан, а средства уже переданы, есть серьезная угроза того, что продавец откажется от проведения сделки. В результате начнутся судебные разбирательства, успех в которых, к сожалению не гарантирован.
  2. Вместе с тем стороны могут договориться о том, чтобы рассчитаться после того, когда договор уже будет зарегистрирован в Росреестре. Но тогда рискует уже продавец, который может просто не получить положенную ему сумму, поскольку формально он уже стал собственником квартиры.
  3. Очевидно, что посредничество банка также нейтрализует риск того, что среди купюр встретятся фальшивые банкноты, а также возможные ошибки при пересчете.
  4. К тому же при передаче крупных сумм денег наличными возникает реальная угроза безопасности: злоумышленники могут заранее организовать схему грабежа, от которой, к сожалению, также никто не застрахован.
  5. Наконец, получение средств именно после регистрации утверждает факт того, что государство официально признаёт сделку законной. Впоследствии продавец или другие лица могут выражать свои возможные претензии только через суд, в котором им предстоит серьезно поработать над тем, чтобы доказать незаконность операции.

Аккредитив и банковская ячейка

В некоторых случаях стороны сделки предпочитают арендовать в банке сейф (ячейку), которая часто стоит дешевле услуги оплаты по аккредитиву. Существенные отличия между ними состоят в следующем:

  1. Ячейка предполагает только наличный расчет – можно хранить и сами деньги, и документы (расписка о вручении, договор купли-продажи и другие).
  2. Аккредитив же – это операция по безналичному расчету. К тому же в этом случае банк обязательно запрашивает документы о государственной регистрации, после чего продавец может забрать свои средства.

С точки зрения безопасности именно аккредитив имеет преимущества перед ячейкой, поскольку:

  1. Банк несет ответственность не за содержимое ячейки, а за ее сохранность. То есть если там ничего не окажется, теоретически сотрудники могут сослаться на то, что вы туда ничего и не клали. Решение такой проблемы – заблаговременное составление описи вложения, заверенной представителями банка.
  2. Ячейку могут взломать и похитить содержимое. Впоследствии придется заниматься довольно трудными и длительными судебными разбирательствами.
  3. Для открытия ячейки клиент может использовать поддельные документы – например, выписку из ЕГРН или договор купли-продажи. К сожалению, представитель банка не может проверить подлинность предоставленных ему бумаг.
  4. Наконец, бывают и такие редкие, но все же возможные ситуации, когда клиент утверждает, что он потерял ключ, предъявляет паспорт, договор и другие бумаги, после чего банк вынужден открыть ячейку. О подобных случаях иногда рассказывают юристы.

Стоимость и условия услуги в Сбербанке

Сбербанк оказывает посреднические услуги при операциях с недвижимостью – как за наличный (безналичный) расчет, так и при покупке в ипотеку. Схема действий при этом ничем не отличается.

Среди преимуществ обращения именно в этот банк можно назвать такие:

  1. Низкая стоимость – от 1500 рублей.
  2. Оформление документов в течение нескольких минут и проведение сделки за 1 день даже в тех случаях, если территориально покупатель и продавец находятся в разных городах.
  3. Гарантия совершения сделки и корректной передачи средств: Сбербанк является крупнейшим и наиболее надежным банком РФ.
  4. Расширенная сеть отделений (филиалов) позволяет провести операцию практически в любом регионе и районе страны.

Стоимость и условия отражены в таблице.

сделка между двумя частными лицами сделка между частным и юридическим лицом (застройщиком)
сумма 0,2% от общей стоимости квартиры:

  • не менее 1500 рублей;
  • не более 5000 рублей.
0,5% от общей стоимости квартиры:

  • не менее 2500 рублей;
  • не более 15000 рублей.
документы
  • паспорта;
  • договор купли-продажи или ДДУ и т.п.

Стороны могут действовать и через своих представителей. В таком случае доверенные лица обязательно предоставляют нотариально заверенную доверенность. На месте заполняется заявление на оказание услуги на бланке Сбербанка.

Сравнительная таблица стоимости и условий в разных банках

Подобную услугу оказывают практически все крупные банки России, имеющие разветвленную филиальную сеть на территории страны. Условия и стоимость могут несколько отличаться друг от друга – в сравнительной таблице приведены текущие данные по цене. При необходимости желательно уточнить их актуальность с помощью звонка на горячую линию или личного визита в отделение.

банк ФЛ-ФЛ ФЛ-ЮЛ ЮЛ-ЮЛ
Сбербанк 0,2% от общей стоимости квартиры; min 1500 рmax 5000 р 0,5% от общей стоимости квартиры; min 2500 р;max 15000 р.
ВТБ 24 0,2% от общей стоимости квартиры; min 1200 р; max 4200 р 0,2% от общей стоимости квартиры; min 900 р; max не ограничено
Альфа-Банк 0,17% от общей стоимости квартиры;min 1650 р; max 16500 р
Райффайзенбанк бесплатно, подробности уточнять по телефону 8 800 700 91 00

Примечание:

ФЛ – физическое лицо.

ЮЛ – юридическое лицо.

Таким образом, при покупке недвижимости в отдельных ситуациях действительно целесообразно совершить оплату по аккредитиву. Посредничество банка исключает риск неоплаты или отказа продавца от участия в государственной регистрации сделки. А поскольку стоимость услуги в целом доступна для большинства людей, и продавец, и покупатель могут избежать ненужных проблем.

ссылкой:

Загрузка…

Источник: https://2ann.ru/chto-takoe-akkreditiv-pri-pokupke-nedvizhimosti/

Аккредитив при покупке квартиры

В целях снижения рисков в последнее время часто используется аккредитив при покупке недвижимости.

Это безналичная форма расчетов в виде условного обязательства банка. Рассмотрим вопрос подробнее.

Определение

Что такое аккредитив простыми словами? Это виртуальная банковская «ячейка», которая вскоре составит серьезную конкуренцию реальному депозитарному хранилищу.

Деньги «замораживаются» на счету и выдаются только после регистрации квартиры или иной недвижимости на нового собственника. Банк обязуется произвести платеж в пользу продавца по предъявлению последним документов, которые соответствуют условиям аккредитива.

В аккредитиве отражаются порядок расчета, условия оплаты, извещения сторон.

Во время сделок с недвижимостью стороны стараются защитить себя от недобросовестного контрагента. Аккредитив в банке при покупке квартиры обеспечивает максимальную безопасность при взаиморасчетах.

Банк сам становится гарантом исполнения договора между покупателем и продавцом недвижимости.

Схема сделки

Далее рассмотрим принцип работы аккредитива и заключение сделки. Аккредитив — безналичная «ячейка». Покупатель и продавец заключают между собой договор о том, что рассчитываться по сделке они будут посредством аккредитива.

Нужно заранее согласовать с банком, который откроет аккредитив, условия расчетов, указанные в договоре купли-продажи.

В банке открывают специальный аккредитивный счет (ее открывает покупатель жилья), на который поступают деньги за покупку. После их перечисляют на корреспондентский счет банка-исполнителя. Наличие текущего счета в банке, открывающем аккредитив, обязательно.

Перед этим:

  • составляется и подписывается договор купли-продажи, который предусматривает расчет через аккредитив;
  • покупатель подает заявление в банк, где просит открыть ему аккредитив.

Стороны заранее договариваются, что купля-продажа будет осуществляться через банковский аккредитив.

Обычно это указывается не только в содержании заключенного договора, но и в его названии. Документ так и именуют – «Договор купли-продажи квартиры № ___ (аккредитив)».

В договоре купли-продажи через аккредитив указывают:

  • банк, открывающий аккредитив покупателю (банк-эмитент);
  • банк, выдающий продавцу деньги (банк-исполнитель);
  • получатель «забронированных» денег;
  • документы, которые продавец обязан предоставить банку, а также срок передачи документов;
  • кто несет расходы по открытию аккредитива;
  • срок, в который покупатель должен открыть аккредитив и внести на него денежные средства;
  • ответственность за нарушение срока (размер неустойки).

Стороны заранее решают, будут ли они работать с одной банковской организацией или с разными. Если продавец открывает счет в том же банке, в котором оформляется аккредитив, этот банк будет исполнителем и эмитентом одновременно.

После открытия счета и внесения денег банк-эмитент должен проинформировать об этом продавца. С моменты внесения покупателем денег его обязательства по договору купли-продажи считаются исполненными.

Чтобы получить эту сумму, продавцу нужно исполнить свою часть соглашения (передать недвижимость в собственность плательщика).

После исполнения обязательств получатель зарезервированных денег предъявляет банку-исполнителю договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре.

Возможно, стороны договорятся, что ему нужно представить и другие документы. Исполняющая кредитная организация проверяет их несколько дней. Когда банк убедится, что все в порядке, деньги с корреспондентского счета банка отправляются на собственный счет продавца.

Как только квартира переходит в собственность покупателя, и продавец предоставит документы, зарезервированные деньги ему перечислят на банковский счет.

Схема расчета значительно упрощается, если текущие счета покупателя и продавца открыты в одном банке и расчеты по аккредитиву проводит один банк. Такая схема расчетов уместна не только при сделках с недвижимостью.

Ее можно использовать при любых операциях, которые связаны с покупкой товаров и оказанием разных услуг, если они не связаны с предпринимательской деятельностью частного лица.

Так можно заплатить за автомобиль, получить дорогие медицинские услуги. Основное – согласие сторон на проведение расчетов подобным образом.

Преимущества и недостатки аккредитива

Преимущества аккредитива состоят в следующем:

  • форма расчетов безналичная, позволяет сторонам определять условия расчетов в соответствии со своими пожеланиями: составлять свой перечень документов, которые подтверждают выполнение обязательств продавцом;
  • риски по сделке существенно снижаются;
  • соблюдение договорных условий контролирует третья сторона — банк;
  • при аккредитивных расчетах банк переводит деньги в пользу продавца только после предоставления документов, правильно оформленных;
  • условия сделки можно изменить, но изменение условий или отказ могут быть только обоюдными;
  • расчеты надежны: деньги покупателя депонируются на специальном счете банка, чтобы после их можно было перевести продавцу только при соблюдении всех условий аккредитива (после открытия аккредитива у покупателя нет доступа к этим денежным средствам);
  • продавец получает деньги только после перехода прав собственности на недвижимость в собственность покупателя;
  • нет необходимости иметь на руках крупные суммы наличных и переживать за их транспортировку и сохранность на время совершения сделки;
  • если сделка вдруг сорвалась, деньги полностью вернут покупателю;
  • аккредитив открывают на любой срок, его можно продлевать;
  • если право собственности на объект недвижимости не переходит заемщику при истечении срока действия аккредитива, деньги вернутся на счет покупателя автоматически.

Как уже говорилось выше, аккредитив минимизирует риски сделки.

Недостатки заключаются в следующем:

  • сделка проводится медленнее, чем при других способах взаиморасчета;
  • применяется сложный документооборот;
  • если аккредитив используют для сделки с недвижимостью, некоторые банки взимают за это дополнительную комиссию;
  • вернуть деньги покупателю можно только в судебном порядке;
  • налоговики узнают о такой сделке;
  • некоторые банковские организации слишком завышают стоимость услуги, из-за чего стороны выбирают другие способы взаиморасчета.

Стоимость сделки

Сколько стоит аккредитив? Примерная стоимость аккредитива – от 20 до 40 тысяч рублей. Возможно, эта цена будет снижаться, так как государство заинтересовано в проведении прозрачных сделок и будет их стимулировать. Но пока комиссии за использование при расчетах банковского аккредитива достаточно высоки.

Лидер по открытию аккредитива – Сбербанк. Тарифы:

  • 0,2% от внесенной на аккредитив суммы, если банк будет эмитентом и исполнителем в одном лице: минимальная сумма ограничена 1000 руб., максимальная – 5000 руб.;
  • 0,3% – если ему придется взаимодействовать с другими банковскими организациями;
  • + 2000 руб. – обслуживание совершаемой сделки.

Расчеты с использованием аккредитива производятся только в безналичной форме. Банковская организация отвечает за соблюдение условий, обозначенных в договоре купли-продажи.

Также она несет ответственность за то, чтобы покупателем были предоставлены нужные документы и в полном комплекте.

Аккредитив или банковская ячейка

Что лучше, банковская ячейка или аккредитив? Проведение расчетов через открытие аккредитива и аренду банковской ячейки имеет много общего, но существуют и серьезные различия.

И аккредитив, и банковская ячейка защищают права сторон сделки. Покупатель гарантировано получает искомую квартиру, а продавец свои деньги.

Аккредитивная форма более надежна, так как документы подвергаются тщательной проверке со стороны банка. Если Вы имеете основания сомневаться в добропорядочности продавца, применяйте аккредитив, так вы обезопасите себя максимально.

Процесс использования в расчетах банковской ячейки немного проще, а стоимость аренды сейфа намного дешевле аккредитивных услуг банка. В настоящее время такая форма оплаты сделок с недвижимостью наиболее распространена на отечественном рынке.

Банковская гарантия и аккредитив

Чем отличается аккредитив от банковской гарантии? Основное отличие – банк является промежуточным звеном между клиентом и заказчиком, он не рискует своими активами, а осуществляет банковскую услугу передачи денег от одного клиента другому.

Банковская гарантия — письменное соглашение между сторонами, где гарант обязуется выплатить бенефициару деньги, если принципал не выполнит условий контракта на поставку товара или услуг:

  • принципал – продавец товаров или услуг, который обязуется выполнить условия контракта;
  • бенефициар – заказчик, покупатель, который получает либо товар, либо деньги.

Гарант – это финансовое учреждение, предоставляющее банковскую гарантию и являющееся посредником между исполнителем и заказчиком.

Банковская гарантия обеспечивает выполнение своих обязательств победителем торгов, аукциона или тендера в части заключения договора с заказчиком.

Отличие банковской гарантии от аккредитива заключается в том, что при наступлении гарантийного случая банк отдает бенефициару свои средства за недобросовестную работу принципала. Но при аккредитиве банк только посредник при передаче сторонами денежных средств друг другу.

Аккредитив и эскроу-счет

В чем отличие аккредитива от эскроу счета? Счет эскроу – финансовый инструмент, предназначенный для снижения рисков при осуществлении торговых сделок, например, купли-продажи недвижимости.

У самого счета условный характер. На нем учитываются документы, подтверждающие право собственности, деньги, но до определенного момента. Этот момент как раз и указывается в договоре на открытие эскроу.

В мировой практике счета эскроу открываются банками, финансовыми компаниями, эскроу-агентами и так далее. Они очень похожи по своему функциональному предназначению на такие банковские инструменты, как аккредитив, инкассо, гарантия, вексель, банковская ячейка.

Чаще всего счета эскроу применяются, чтобы снизить риски при торговых операциях, когда контрагенты мало знакомы между собой и уровень доверия между ними низкий. Например, в США подобный финансовый инструмент сопровождает сделки по купли-продаже недвижимого имущества.

В России такие счета используются также. Они:

  • обеспечивают выполнение условий контракта;
  • гарантируют надежное хранение денег, которые выступают оплатой по контракту.

Обычно денежные средства хранятся в банке, который выступает эскроу-агентом и не является заинтересованной стороной в сделке.

Отличия от аккредитива:

  1. Счета эскроу закрывают только при личном присутствии всех участников сделки. Аккредитив же может быть отозван в любой момент покупателем, а отзывной – самим банком без предварительного уведомления сторон. В международной практике отзывные аккредитивы с 2007 года запрещены.
  2. Аккредитивный расчет строго регламентируется законодательством, а договор с использованием счетов эскроу более гибкий. Здесь стороны могут указать только те условия, которые им нужны для осуществления сделки.
  3. При аккредитиве ответственность за выполнение условий сделки ложиться полностью на покупателя и продавца, по счетам эскроу – на банк. Выплата денег при аккредитивной форме расчетов осуществляется при наличии всех документов, предусмотренных договором, независимо от их содержания и соответствия договорным условиям. А при использовании счетов эскроу банк обязан полностью контролировать и проверять выполнение сделки от самого начала до ее завершения.

Расчеты с применением аккредитива в 2020 году производят только в безналичной форме. Банковская организация отвечает за соблюдение условий, обозначенных в договоре купли-продажи.

Также она несет ответственность за то, чтобы покупателем были предоставлены нужные документы и в полном комплекте.

: Аккредитив при покупке недвижимости

Источник: http://expert-home.net/akkreditiv-pri-pokupke-nedvizhimosti/